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Immobilien-Marktradar Österreich · Handbuch für die fünf Browser-Anwendungen Radar, Risiko, Projekt, Rechner und Objektakte
Stand des Handbuchs: 2026-10-06 · Anwendungen: Version 0.1 (Prototyp) · Rechtsstand und Datenstand: Sätze und Referenzdaten Stand 2026-09-02
IMMORADAR unterstützt die Vorauswahl von Immobilien in Österreich. Die fünf Anwendungen helfen dabei, Objekte nach einem Suchprofil zu sortieren (Radar), Risiken strukturiert zu erfassen (Risiko), die Wirtschaftlichkeit einer Entwicklung grob zu überschlagen (Projekt), Finanzierung und Rendite durchzurechnen (Rechner) und alle Teilergebnisse zu einem Urteil mit nächsten Schritten zusammenzuführen (Objektakte).
Das Werkzeug sortiert und erinnert. Es entscheidet nichts. Der Gedanke dahinter: Die Anwendungen beantworten die Frage, ob sich weiterer Aufwand für ein Objekt lohnt, nicht die Frage, ob man es kaufen oder mieten soll.
Was IMMORADAR nicht ist:
Die Anwendungen laufen im Browser. Sie sind unabhängig voneinander
aufrufbar; eine Startseite (index.html) verweist auf alle
fünf.
Alle fünf Anwendungen folgen denselben drei Regeln. Wer sie kennt, versteht die meisten Anzeigen.
Regel 1: Ein Wert ohne Quelle fließt nicht in die Bewertung ein. Fehlt für eine Teilnote die belegte Datengrundlage, wird sie nicht geschätzt. Sie wird aus der Gewichtung genommen, die übrigen Gewichte werden auf 100 umgerechnet, und die Anwendung weist aus, wie viel der Gewichtung eine Datenbasis hat (Datenabdeckung). Eine Datenlücke soll nicht als mittelmäßige Bewertung erscheinen. Dieselbe Regel gilt in der Risikoprüfung: Ein ungeprüfter Punkt ist kein unauffälliger Punkt; ein ungeprüfter Baugrund ist kein guter Baugrund.
Regel 2: Ausschlüsse sind keine Punktabzüge. Ein Objekt, das ein hartes Kriterium verletzt (zum Beispiel Lage in der Hochwasserzone HQ30 oder HQ100, oder eine Widmung, die die geplante Nutzung nicht zulässt), wird nicht schlechter bewertet. Es scheidet aus. Wer solche Fälle über Abzüge löst, erhält früher oder später ein Objekt mit gutem Gesamtscore und einem Einzelmangel, der das Vorhaben unmöglich macht.
Regel 3: Ein kritischer Einzelbefund zieht die Ampel auf Rot. Ein einzelner Prüfpunkt auf der Stufe „kritisch“ oder „hoch“ färbt die Ampel rot, auch wenn der Durchschnitt gut ist. Ein Durchschnitt darf einen solchen Befund nicht wegmitteln.
Aus diesen Regeln folgt eine praktische Leseanleitung: Zuerst auf Ausschluss und Ampel schauen, dann auf die Datenabdeckung, erst danach auf die Zahl.
Dieser Abschnitt erklärt die Begriffe, die in mehreren Anwendungen vorkommen. Weitere Begriffe stehen im Glossar (Abschnitt 15).
Ein Score ist eine Zahl von 0 bis 100. Es gibt zwei verschiedene Scores, die man nicht verwechseln sollte:
Die Farbgebung ist in beiden Fällen gleich: ab 70 grün, ab 45 gelb, darunter rot.
Die Datenabdeckung gibt in Prozent an, welcher Anteil der Gewichtung eine belegte Datengrundlage hat. Beispiel: Hat von den fünf Teilnoten des Radars nur Eignung, Potenzial und Risiko eine Grundlage, und haben diese zusammen 50 der 100 Gewichtungspunkte des Profils, beträgt die Datenabdeckung 50 Prozent. Die Teilnoten Preis und Lage erscheinen dann als „keine Daten“. Das gilt für jede Teilnote: Eignung ohne weiche Kriterien, Potenzial ohne belegten Gebietstrend und Risiko ohne erfasste Risikoangaben erscheinen ebenfalls als „keine Daten“ und werden nicht durch Ersatzwerte ersetzt. Fehlt bei einem harten Kriterium die Angabe, gibt es keinen Ausschluss, aber eine Warnung „nicht prüfbar“, und das Urteil gilt als nicht belastbar.
Zu beachten: Teilnoten, die allein aus den Angaben zum Objekt entstehen (Eignung, Potenzial, Risiko im Radar), zählen immer als belegt. Preis und Lage hängen an Referenzdaten und können fehlen. Eine hohe Datenabdeckung heißt daher nicht, dass alle Angaben zum Objekt stimmen, sondern dass die Bewertung auf allen vorgesehenen Teilnoten beruht.
Ein Ergebnis gilt als belastbar, wenn die Datenabdeckung mindestens 60 Prozent beträgt. In der Anwendung Risiko kommt hinzu, dass kein Ausschluss vorliegen darf. Ein nicht belastbares Ergebnis ist nicht falsch, aber nur als grobe Sortierung zu lesen. Die Anwendungen kennzeichnen es entsprechend: im Radar durch einen Hinweiskasten („Score nur als grobe Sortierung lesen: …“) und im Kopf der Kachel „belastbar bewertet“, in der Risikoprüfung durch die graue Ampel, in der Objektakte durch das Urteil „Kein Urteil“.
„K.o.“ (Knock-out) bezeichnet ein hartes Kriterium. Ist es verletzt, scheidet das Objekt aus. Im Radar zeigt die Anwendung dann statt eines Scores die Angabe „K.o.“ und nennt die Gründe („Ausgeschieden: …“). Im Radar kommen K.o.-Gründe aus dem Suchprofil: Objektklasse, Transaktion (Kauf oder Miete), Fläche, Budget und die im Profil hinterlegten harten Kriterien. Ein hartes Kriterium gilt auch dann als verletzt, wenn das betreffende Merkmal beim Objekt nicht angegeben ist: Was nicht belegt ist, erfüllt die Anforderung nicht.
In der Anwendung Risiko gibt es fünf eigene harte Ausschlusskriterien (Hochwasserzone HQ30 oder HQ100, rote Gefahrenzone, Widmung erlaubt die Nutzung nicht, eingetragene Altlast, gesperrte Aufschließungszone). Sie werden getrennt von den Punktwerten geführt, weil sie keine Noten sind.
Die Ampel fasst die Risikoprüfung zusammen. Sie folgt dieser Reihenfolge:
| Bedingung (von oben nach unten geprüft) | Ampel |
|---|---|
| Mindestens ein Ausschluss | rot |
| Noch kein Prüfpunkt erfasst | grau („keine Aussage“) |
| Mindestens ein Prüfpunkt auf „kritisch“ oder „hoch“ | rot |
| Abdeckung unter 60 Prozent | grau |
| Score ab 70 | grün |
| Score ab 45 | gelb |
| sonst | rot |
Die Objektakte verwendet ihre eigene Ampel (Abschnitt 9), die aus dem Urteil folgt.
Das Residualwertverfahren (nach ÖNORM B 1802-3) beantwortet die Frage, die bei einem Grundstück zuerst kommt: Was darf der Grund kosten, damit sich das Vorhaben noch rechnet? Man rechnet vom erwarteten Veräußerungserlös alle Kosten ab, die das Vorhaben verursacht (Baukosten, Baunebenkosten, Vermarktung, Finanzierung, Entwicklergewinn). Was übrig bleibt, ist das Residuum: der Betrag, der für den Grund tragbar ist. Von diesem Betrag gehen noch die Erwerbsnebenkosten des Grundstücks ab. Der Bodenwert ist hier also das Ergebnis und nicht die Eingabe. Deshalb gibt es keine feste Grundstücksquote am Gesamtinvestment.
Ist das Residuum null oder negativ, trägt das Vorhaben zu den eingegebenen Annahmen keinen Grundstückspreis.
Die Schuldendienstquote ist der Anteil der monatlichen Kreditrate am monatlichen Haushaltsnettoeinkommen. Die Anwendung Rechner färbt sie ab 30 Prozent gelb und ab 40 Prozent rot. Die Beleihung ist das Verhältnis von Kredit zu Kaufpreis (rot ab 90 Prozent). Die Eigenmittelquote ist das Verhältnis des Eigenkapitals zur Gesamtinvestition (rot unter 20 Prozent). Die Anwendung nennt dazu als Orientierung: Eigenmittel mindestens 20 Prozent, Schuldendienstquote höchstens 40 Prozent, Laufzeit höchstens 35 Jahre seien übliche Bankmaßstäbe. Verbindlich sind nur die Richtlinien der finanzierenden Bank.
Aufruf. Jede Anwendung ist eine einzelne HTML-Datei und läuft im Browser. Beim Laden holt sie zwei Bibliotheken (React und ReactDOM) und in der Grundfassung Schriften aus dem Internet (siehe Abschnitt 11). Ohne Internetverbindung bleibt die Seite daher unter Umständen leer oder erscheint ohne die vorgesehene Schrift.
Umschrift. Die Beschriftungen der Oberfläche verwenden an vielen Stellen die Umschrift ae, oe, ue und ss („Pruefpunkte“, „Aufschliessungsabgabe“, „Flaeche“). Dieses Handbuch gibt Beschriftungen in Anführungszeichen so wieder, wie sie auf dem Bildschirm stehen.
Eingabefelder. Zahlenfelder zeigen kleine Pfeile zum schrittweisen Ändern; jede Eingabe wird sofort in alle Ergebnisse übernommen. Es gibt keine Schaltfläche „Berechnen“ und keine Schaltfläche „Speichern“ in den Rechenanwendungen.
Nichts bleibt erhalten. Die Anwendungen legen nichts im Browser ab (kein localStorage, keine Cookies). Wird die Seite neu geladen, kehren alle Eingaben zu den Voreinstellungen zurück. Ausnahme sind Befunde, die die Anwendung Risiko über die Schnittstelle zu einer Objektnummer speichert (Abschnitt 6 und 10).
Beispielwerte. Alle Felder sind mit Beispielwerten vorbelegt. Sie dienen dem Ausprobieren und sind keine Marktdaten.
Farben. Grün bedeutet unauffällig oder gut, Gelb bedeutet Vorsicht, Rot bedeutet kritisch oder Ausschluss, Grau bedeutet keine Aussage möglich.
Statusbänder. Wo die Anwendung eine Verbindung zur Schnittstelle nutzt, zeigt sie in einem farbigen Band, woher die Daten stammen und ob etwas gespeichert wurde (Abschnitt 10 und Anhang B). Ein solches Band ist eine Information und kein Schönheitsfehler. Es darf nicht übersehen werden.
Das Radar sortiert Objekte nach einem Suchprofil. Es zeigt eine schematische Karte, eine Trefferliste, die Profile mit ihren Gewichtungen und die Meldungen.
Im Kopf steht „IMMORADAR“ und der Versionshinweis („v0.1 · Prototyp · Beispieldaten · Stand 2026-09-02“). Rechts daneben liegen vier Reiter: „Radar“, „Liste“, „Profile“ und „Meldungen“.
Darunter folgt die Zeile mit der Auswahl „Suchprofil“. Jeder Eintrag beginnt mit einem Punkt: ein gefüllter Kreis (●) steht für ein aktives, ein leerer Kreis (○) für ein inaktives Profil. Daneben steht das Kontrollkästchen „ausgeschiedene zeigen“. Ist es nicht angehakt, bleiben Objekte, die ein K.o.-Kriterium verletzen, ausgeblendet.
Unter der Profilzeile erscheint, falls nötig, das Statusband zur Datenherkunft (Abschnitt 10), und darunter liegen sechs Kacheln:
| Kachel | Bedeutung |
|---|---|
| „Objekte im Lager“ | Anzahl aller geladenen Objekte |
| „passend zum Profil“ | Objekte ohne K.o.-Grund |
| „Treffer ≥ N“ | passende Objekte, deren Score die Meldeschwelle N des Profils erreicht |
| „offene Meldungen“ | Anzahl der Meldungen im Reiter „Meldungen“ |
| „Watcher“ | „laeuft, 6 h“ bei aktivem Profil, sonst „pausiert“ |
| „belastbar bewertet“ | passende Objekte mit Datenabdeckung ab 60 Prozent, im Verhältnis zu allen passenden |
Links liegt eine schematische Karte. Sie ist keine Landkarte mit Kartendienst, sondern eine vereinfachte Zeichnung eines festen Ausschnitts mit einem Flusslauf und einigen Ortsnamen. Jedes Objekt erscheint als Punkt: grün ab Score 70, gelb ab 45, rot darunter. Ausgeschiedene Objekte sind grau und mit einem „ד markiert. Ein Klick auf einen Punkt wählt das Objekt aus. Unter der Karte stehen die ersten sechs Objekte als Liste mit Titel, Gemeinde, Fläche, Preis (bei Miete mit „/Mo“) und Score.
Rechts steht die Detailansicht des gewählten Objekts:
Die Liste zeigt alle sichtbaren Objekte mit den Spalten „Score“, „Objekt“, „Gemeinde“, „m2“, „Preis“, „vs. Ref.“ (Abweichung vom Referenzpreis) und „Daten“ (Datenabdeckung). Bei ausgeschiedenen Objekten stehen die Gründe in Rot hinter dem Titel. Ein Klick auf eine Zeile wechselt in die Ansicht „Radar“ und wählt das Objekt aus.
Hier steht für jedes Suchprofil eine Karte mit Name, Kontrollkästchen „aktiv“, Schildern (Nutzungsart, Objektklasse, Transaktion, Flächenspanne, Budget), Reglern für die Gewichtung (Preis, Lage, Eignung, Potenzial, Risiko; je 0 bis 60) und dem Regler „melden ab“ (30 bis 95). Über der Reglergruppe steht „Gewichtung (Summe N“, bei einer Summe ungleich 100 ergänzt um „ – sollte 100 sein“. Darunter folgen die Listen „K.o.-Kriterien“ und „Wunschkriterien (Punkte)“, die in dieser Anwendung nur angezeigt und nicht bearbeitet werden.
Änderungen an Gewichtung, Meldeschwelle und „aktiv“ wirken sofort auf Score, Trefferzahl und Meldungen. Sie gelten nur für die laufende Sitzung. Beim Neuladen der Seite stehen wieder die Voreinstellungen. Ein Speichern in die Schnittstelle ist in der Anwendung nicht vorgesehen.
Die Meldungen werden in der Anwendung selbst aus den Objektdaten abgeleitet. Es gibt drei Arten:
Ausgeschiedene Objekte erzeugen keine Meldung. Die Meldungen sind nach Score geordnet. Ein Klick wechselt zum Objekt in der Ansicht „Radar“. Gibt es keine Meldung, steht dort: „Keine Meldungen für dieses Profil. Meldeschwelle senken oder Kriterien lockern.“
Das erste Beispielobjekt ist eine Werkstatthalle zur Miete mit 140 m² und 1.050 Euro im Monat; gewählt ist das Profil für Gewerbeflächen zur Miete. Das Objekt erfüllt alle harten Kriterien des Profils (Anschlusswert, Widmung, keine Hochwasserzone HQ30 oder HQ100) sowie Fläche und Budget. Es erreicht alle fünf Wunschkriterien; die Teilnote Eignung beträgt daher 100. Das Potenzial beträgt 40 (Grundwert ohne Gebietstrend), das Risiko 100.
Für Gewerbemieten gibt es keine belegte Preisreferenz, und für das Gebiet ist kein Lagewert hinterlegt. „Preis“ und „Lage“ erscheinen deshalb als „keine Daten“. Von den 100 Gewichtungspunkten des Profils behalten Eignung (35), Potenzial (5) und Risiko (10) ihre Grundlage: Die Datenabdeckung beträgt 50 Prozent. Der Score ergibt sich aus (100 × 35 + 40 × 5 + 100 × 10) ÷ 50 = 94. Trotz der hohen Zahl ist das Ergebnis nicht belastbar, und die Anwendung sagt es mit dem Hinweiskasten. Genau dieses Muster, hohe Punktzahl bei niedriger Abdeckung, soll die Anzeige sichtbar machen.
Die Anwendung Risiko führt durch 36 Prüfpunkte in neun Risikofeldern und fünf harte Ausschlusskriterien. Das Ergebnis ist eine Ampel, ein Risikoscore und eine Liste dessen, was noch zu prüfen ist. Die Systematik folgt der Fachliteratur zur Immobilienökonomie (siehe Abschnitt 16).
Im Kopf steht „Risiko v0.1 - neun Felder, 36 Pruefpunkte, fuenf harte Ausschluesse“ und rechts die Reiter „Erfassung“, „Ergebnis“ und „Checkliste“.
Darunter liegt das Feld „Objektnummer (leer = nur lokal)“ mit dem Platzhalter „z. B. 17“. Ohne Objektnummer arbeitet die Anwendung nur in der Maske. Mit Objektnummer und erreichbarer Schnittstelle lädt sie die gespeicherten Befunde zu diesem Objekt und speichert jede Änderung sofort. Daneben steht das Speicherband (Abschnitt 10).
Es folgt die Ampel. Sie zeigt den Risikoscore, bei Ausschluss das Wort „AUSSCHLUSS“, ohne erfasste Befunde „keine Aussage“. Darunter steht „Risikoscore, hoch = wenig Risiko“ beziehungsweise „K.o.-Kriterium erfuellt“ und „Abdeckung N %“.
Neben der Ampel liegt das Feld „Harte Ausschlusskriterien“ mit fünf Auswahllisten:
| Beschriftung | Auswahl | Ausschluss bei |
|---|---|---|
| „Hochwasserzone“ | unbekannt, keine, HQ300, HQ100, HQ30 | HQ100 oder HQ30 |
| „Gefahrenzone WLV“ | unbekannt, keine, gelb, rot | rot |
| „Widmung erlaubt Nutzung“ | unbekannt, ja, nein | nein |
| „Altlast eingetragen“ | unbekannt, nein, ja | ja |
| „Aufschliessungszone gesperrt“ | unbekannt, nein, ja | ja |
Greift ein Ausschluss, erscheint ein roter Kasten „Ausschluss“ mit den Begründungen und dem Satz „Der Risikoscore ist damit ohne Bedeutung.“
Die 36 Prüfpunkte stehen in neun Karten, nach Gewicht geordnet (Anhang A). Jede Zeile enthält die Bezeichnung des Prüfpunkts, darunter die Quelle, über die er zu prüfen ist, einen Schieberegler von 0 bis 5, die Stufe als Wort und eine kleine Schaltfläche.
Die Stufen lauten: 0 „kritisch“, 1 „hoch“, 2 „erhoeht“, 3 „mittel“, 4 „gering“, 5 „unauffaellig“. Der Prüfpunkt beschreibt dabei immer den gewünschten Zustand (zum Beispiel „Bodentragfaehigkeit ausreichend“); „unauffaellig“ heißt, dass dieser Zustand gesichert vorliegt, „kritisch“, dass er klar nicht vorliegt.
Oberhalb der Karten stehen die Schaltflächen „alles zuruecksetzen“ (alle Prüfpunkte auf „ungeprueft“) und „alles auf mittel“ (alle Prüfpunkte auf 3), das Kontrollkästchen „nur ungepruefte zeigen“ und rechts die Zählung „N von 36 Pruefpunkten erfasst“. Die beiden Sammelschaltflächen wirken nur in der Maske und werden nicht zu einer Objektnummer gespeichert.
Vorsicht bei „alles auf mittel“: Die Schaltfläche füllt alle 36 Punkte mit einem Wert, obwohl nichts geprüft wurde. Das Ergebnis sieht dann belastbar aus, ist es aber nicht. Die Funktion eignet sich nur, um schnell ein Ausgangsbild zu erzeugen, das anschließend Punkt für Punkt überschrieben wird.
Links steht die Karte „Risikofelder“ mit einem Balken je Risikofeld (Wert von 0 bis 100 oder „ungeprueft“) und dem Gewicht des Felds in der rechten Spalte. Rechts steht die Karte „Befunde“: oben die „kritischen Punkte“ mit Angabe, worüber der Punkt zu prüfen ist, darunter die Liste „ungeprueft (N)“. Sind alle Punkte erfasst, steht dort „alle Pruefpunkte erfasst“.
Die Checkliste ist eine Due-Diligence-Liste mit den Spalten „Feld“, „zu pruefen“, „Quelle“ und „Status“. Der Status zeigt „offen“ oder die erfasste Stufe. Ist zu einem Befund eine eigene Quelle gespeichert, steht sie anstelle der Standardquelle. Die Liste ist nach dem Gewicht der Felder sortiert.
Je Risikofeld wird der Mittelwert der erfassten Prüfpunkte gebildet und mit 20 multipliziert (Wert 0 bis 100). Der Risikoscore ist der gewichtete Mittelwert der Felder, die mindestens einen erfassten Punkt haben. Felder ohne erfasste Punkte werden nicht mitgezählt, ihr Gewicht fällt aus. Die Abdeckung ist der Anteil der Feldgewichte, die mitgezählt werden, an der Summe aller Feldgewichte.
| Risikofeld | Gewicht | Prüfpunkte |
|---|---|---|
| Rechtsrisiko | 16 | 9 |
| Umwelt und Altlasten | 14 | 4 |
| Naturgefahren | 14 | 3 |
| Baugrund | 12 | 3 |
| Bausubstanz | 12 | 5 |
| Standort | 10 | 3 |
| Markt | 8 | 3 |
| Entwicklung und Bau | 8 | 3 |
| Betrieb und Nutzung | 6 | 3 |
Das Gewicht gilt je Feld, nicht je Prüfpunkt. Ein Feld mit wenigen Prüfpunkten (zum Beispiel Naturgefahren mit drei) zählt also ebenso viel wie bei vollständiger Erfassung. Wer nur einen von drei Punkten erfasst, gibt dem Feld das Gewicht aller drei.
Alle 36 Prüfpunkte stehen auf „gering“ (4). Jedes Feld erreicht 80, der Risikoscore beträgt 80, die Abdeckung 100 Prozent, die Ampel ist grün. Nun wird der Punkt „keine Kontamination im Boden“ auf „kritisch“ (0) gesetzt. Das Feld „Umwelt und Altlasten“ sinkt auf 60, der Score auf 77: Er ist weiterhin gut. Die Ampel springt trotzdem auf Rot, und der Punkt erscheint unter „kritische Punkte“ mit dem Hinweis „pruefen ueber: Bodenprobe, Vornutzung pruefen“. Das ist Regel 3 in Aktion.
Zweites Beispiel: Werden nur die Felder Rechtsrisiko, Umwelt und Altlasten und Naturgefahren mit je „gering“ erfasst, beträgt der Score ebenfalls 80, die Abdeckung aber nur 44 Prozent. Die Ampel bleibt grau. Ein ungeprüfter Baugrund ist kein guter Baugrund.
Drittes Beispiel: Zusätzlich zu den 36 guten Werten wird „Hochwasserzone“ auf HQ100 gestellt. Die Ampel wird rot, statt des Scores steht „AUSSCHLUSS“, und die Begründung nennt die fehlende Versicherbarkeit, Finanzierbarkeit und Bebaubarkeit.
Die Anwendung Projekt überschlägt die Wirtschaftlichkeit eines Grundstücks mit Entwicklungsabsicht: Wie viel darf gebaut werden, welche Aufschließungsabgabe fällt an, und was darf der Grund unter den eingegebenen Annahmen kosten? Rechtsgrundlagen sind die NÖ Bauordnung 2014 (§§ 4, 38, 50, 54), das NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (§ 31) und die ÖNORM B 1802-3.
Wichtig: Die Bestimmungen zu Bauklassen, Geschoßflächenzahl und Aufschließungsabgabe in dieser Anwendung beziehen sich auf Niederösterreich. Für andere Bundesländer sind die Regeln nicht hinterlegt.
Oben stehen zwei Eingabezeilen.
Erste Zeile (Grundstück und Bestimmungen):
| Beschriftung | Bedeutung | Voreinstellung |
|---|---|---|
| „Bauplatzflaeche m2“ | Größe des Bauplatzes | 900 |
| „Geschossflaechenzahl (0 = unbekannt)“ | zulässige Geschoßfläche je m² Bauplatz | 0,6 |
| „Bebauungsdichte (0 = unbekannt)“ | zulässiger bebaubarer Anteil des Bauplatzes | 0,3 |
| „Bauklasse nach § 31 NOE ROG“ | Auswahl „BK 1“ bis „BK 6“ mit Höhenstufe (zum Beispiel „BK 2 - ueber 5 bis 8 m“) | BK 2 |
| „Nutzung“ | Auswahl werkstatt, halle, lager, buero, handel, wohnung, haus, gastro | werkstatt |
Zweite Zeile (Kosten und Erlös):
| Beschriftung | Voreinstellung |
|---|---|
| „Baukosten EUR/m2 Nutzflaeche“ | 1.800 |
| „Erloes EUR/m2 Nutzflaeche“ | 2.950 |
| „Baunebenkosten %“ | 18 |
| „Entwicklergewinn % vom Erloes“ | 15 |
| „Finanzierung %“ | 6 |
| „Vermarktung %“ | 3,5 |
Die Erwerbsnebenkosten für den Grund sind in der Anwendung mit 10 Prozent fest hinterlegt und nicht als Feld einstellbar.
„Bebauungspotenzial“. Aus Bauplatzfläche, Geschoßflächenzahl, Bebauungsdichte und Geschoßzahl (aus der Bauklasse abgeleitet) ergibt sich die Bruttogeschossfläche. Liegen Geschoßflächenzahl und Bebauungsdichte vor, gilt der kleinere der beiden Werte, weil die Bestimmungen kumulativ wirken. Die Nutzfläche folgt aus der Bruttogeschossfläche und einem Nutzflächenfaktor je Nutzung (werkstatt 0,88; halle 0,92; lager 0,92; buero 0,80; handel 0,85; wohnung 0,78; haus 0,82; gastro 0,78). Die Faktoren sind Planungsfaustwerte und keine Normgrößen. Die Geschoßzahl je Bauklasse ist ein Richtwert (BK 1 bis BK 6 entsprechen 1 bis 6 Geschoßen); maßgeblich ist die zulässige Gebäudehöhe. Bauwich (§ 50 NÖ BO 2014) und Stellplatzverpflichtung sind nicht gerechnet und können das Ergebnis deutlich senken.
Sind weder Geschoßflächenzahl noch Bebauungsdichte bekannt (beide 0), erscheint ein Hinweis: Ohne Bebauungsplan gilt das Einfügungsgebot nach § 54 NÖ BO 2014; die zulässige Kubatur ergibt sich dann aus der Umgebungsbebauung und ist nur über eine Bauvoranfrage verlässlich zu klären.
„Aufschliessungsabgabe § 38 NOE BO 2014“. Die Abgabe ergibt sich aus der Berechnungslänge (Wurzel der Bauplatzfläche) mal Koeffizient der Bauklasse mal Einheitssatz. Der Koeffizient beträgt je Bauklasse 1,00 (BK 1), 1,25 (BK 2), 1,50 (BK 3), 1,75 (BK 4), 2,00 (BK 5) und 2,25 (BK 6). Die Auswahl „Beispielgemeinde“ füllt das Feld „Einheitssatz EUR“ mit einem Beispielwert (510 bis 759 Euro für die fünf hinterlegten Beispielgemeinden). Der Einheitssatz wird von der Gemeinde festgelegt und ist bei dieser zu erfragen; er schwankt erheblich. Kanaleinmündungs- und Wasseranschlussabgabe sind nicht enthalten. Bei späterer Höherbebauung fällt die Ergänzungsabgabe nach § 39 NÖ BO 2014 an.
„Residualwert nach OENORM B 1802-3“. Zeilen: „Veraeusserungserloes“, „Baukosten“, „Baunebenkosten“, „Vermarktung“, „Finanzierung“, „Entwicklergewinn“, „Erwerbsnebenkosten Grund“, „Residuum (tragbarer Grundwert)“, „je m2 Bauplatz“ und „abzueglich Aufschliessungsabgabe“. Ist das Residuum null oder negativ, erscheint ein roter Hinweis.
„Wo der Erloes hingeht“. Ein Balkendiagramm zeigt, wie der Veräußerungserlös auf die Kostenposten und das Residuum aufgeteilt wird.
„Szenarien und Sensitivitaet“. Zwei Felder, „Abweichung Baukosten %“ (15) und „Abweichung Erloes %“ (10), erzeugen drei Fälle: „best“ (Baukosten niedriger, Erlös höher), „base“ (Basisfall) und „worst“ (Baukosten höher, Erlös niedriger). Darunter zeigt die „Sensitivitaet Baukosten“ das Residuum bei Baukosten von −20, −10, 0, +10 und +20 Prozent. Die Abweichungen sind gesetzte Annahmen und keine Marktdaten. Als Orientierung nennt die Anwendung die Literaturbandbreite von 10 bis 20 Prozent des Veräußerungserlöses für den Entwicklergewinn bei einfachen Überschlagsrechnungen (Bienert und Steixner).
Mit den Voreinstellungen (900 m², Geschoßflächenzahl 0,6, Bebauungsdichte 0,3, Bauklasse 2, Nutzung werkstatt):
Szenarien: „best“ rund 315.771 Euro, „base“ rund 66.014 Euro, „worst“ rund −183.743 Euro. Die Sensitivität zeigt, wie empfindlich das Ergebnis ist: Steigen die Baukosten um 10 Prozent, kippt das Residuum auf rund −31.248 Euro. Ein Vorhaben mit so kleinem Spielraum trägt keinen Fehler in der Baukostenschätzung.
Der Rechner führt Kaufnebenkosten, Finanzierung mit Stresstest, Mietrendite und den Vergleich Miete gegen Kauf zusammen.
Drei Zeilen oben, eine Zeile für die Nebenkosten, und zwei Felder in der Karte „Mietrendite“.
| Zeile | Beschriftung (Voreinstellung) |
|---|---|
| Finanzierung | „Kaufpreis“ (350.000), „Eigenkapital“ (90.000), „Zins % p.a.“ (3,6), „Laufzeit Jahre“ (25), „Nettoeinkommen/Monat (Haushalt)“ (3.200) |
| Vergleich | „Vergleichsmiete/Monat (oder erzielbare Miete)“ (1.400), „Mietsteigerung % p.a.“ (2), „Wertsteigerung % p.a.“ (1,5), „Instandhaltung % Kaufpreis p.a.“ (1), „Horizont Jahre“ (20) |
| Nebenkosten | „GrESt %“ (3,5), „Eintragung %“ (1,1), „Pfandrecht % (auf Kredit)“ (1,2), „Vertrag/Treuhand %“ (2), „Makler % (+20 % USt)“ (3), Kontrollkästchen „mit Makler“ |
| Karte „Mietrendite (bei Vermietung)“ | „Bewirtschaftung % der Miete“ (20), „Leerstand %“ (4) |
Die Nebenkostensätze sind Eingabefelder, weil sie sich ändern. Sie sind vor jeder Verwendung gegen den aktuellen Stand zu prüfen. GrESt bedeutet Grunderwerbsteuer; die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht und die Pfandrechtsgebühr für die Hypothek sind Gerichtsgebühren.
„Kaufnebenkosten“: Grunderwerbsteuer, Eintragung Grundbuch, Pfandrecht (bezogen auf den Kredit), Vertrag/Treuhand, Makler inklusive Umsatzsteuer, die Summe (mit Prozentanteil am Kaufpreis) und die Gesamtinvestition.
„Finanzierung“: Kreditbedarf (Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital), Beleihung, Eigenmittelquote, „Rate/Monat“, „Rate bei Zins +3 Pp“ (Stresstest) und Schuldendienstquote. Die Farben folgen Abschnitt 3.7.
„Mietrendite (bei Vermietung)“: Bruttorendite (Jahresmiete im Verhältnis zur Gesamtinvestition), Nettorendite (nach Leerstand und Bewirtschaftung; grün ab 3,5 Prozent), Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete) und „Cashflow/Monat nach Rate“.
„Miete vs. Kauf über N Jahren“: Objektwert am Ende, Restschuld am Ende, „Ausgaben Kauf (Raten + Instandhaltung + EK)“, „Ausgaben Miete (kumuliert)“ und „Vermögensdifferenz Kauf − Miete“, dazu ein Linienbild („Kauf (Vermögen)“ gegen „Miete (kumulierte Ausgaben)“). Es handelt sich um ein Grobmodell ohne Alternativverzinsung des Eigenkapitals, ohne Steuern (Immobilienertragsteuer, Einkommensteuer auf Mieteinnahmen) und ohne Sanierungsstau.
Mit den Voreinstellungen ergeben sich:
Der Rechner rechnet die monatliche Rate zusätzlich über die Schnittstelle nach und zeigt das Ergebnis in einem Band über den Eingabefeldern (Abschnitt 10). Das Band erscheint nur, wenn ein Abgleich möglich war oder die Schnittstelle fehlt.
Die Objektakte führt Passung, Risiko, Wirtschaftlichkeit und Finanzierung zu einem Urteil mit nächsten Schritten zusammen. Sie rechnet die drei Teilergebnisse nicht zu einem Durchschnitt, sondern entscheidet nach einer festen Rangfolge. Der Grund: Passung 90, Risiko 40 und ein negatives Residuum ergäben gemittelt 65. Das wäre die Empfehlung für ein Objekt, das man nicht kaufen soll.
Die Anwendung prüft in der Reihenfolge 1, 2, 3, dann 5 (Datenlage), dann 4. Im Feld „Welche Regel gegriffen hat“ ist die zutreffende Regel hervorgehoben.
| Urteil (Anzeige) | Ampel | Wann |
|---|---|---|
| „Ausschluss - nicht weiterverfolgen“ | rot | ein K.o.-Kriterium aus Risiko oder Suchprofil |
| „Stopp - rechnet sich zu diesen Annahmen nicht“ | rot | Residuum null oder negativ, geforderter Grundpreis über dem tragbaren Wert, oder Schuldendienstquote über 40 Prozent |
| „Pruefen - kritischer Einzelbefund vor jeder weiteren Zusage klaeren“ | rot | mindestens ein Prüfpunkt auf „kritisch“ oder „hoch“ |
| „Kein Urteil - Datenlage zu duenn“ | grau | gemeinsame Datenabdeckung unter 60 Prozent |
| „Beobachten - tragfaehig, aber nicht ueberzeugend“ | gelb | Passung oder Risiko unter 65 |
| „Verfolgen - Besichtigung und Due Diligence sinnvoll“ | grün | Passung und Risiko ab 65 (soweit vorhanden) |
Die gemeinsame Datenabdeckung ist der Mittelwert aus der Abdeckung der Bewertung und der Abdeckung der Risikoprüfung.
Oben stehen zwei Felder: „Objektnummer (leer = Probe)“ und „Suchprofil (optional)“. Daneben liegt das Herkunftsband (Abschnitt 10): Es sagt, ob das Urteil aus einer gespeicherten Akte stammt oder eine Probe aus Handeingaben ist.
Darunter stehen die Objektangaben „Objekt“, „Gemeinde“, „Flaeche m2“ und „Preis EUR“. Sie erscheinen im Exposé.
Danach folgen links das Urteil mit Ampelpunkt und „gemeinsame Datenabdeckung N %“ und rechts die Karte „Welche Regel gegriffen hat“ mit den fünf Regeln.
Darunter liegen zwei Karten:
Am Ende steht das „Expose“ mit der Schaltfläche „anzeigen“ (nach dem Öffnen: „einklappen“). Das Exposé ist ein Markdown-Text mit Objektdaten, Begründung, nächsten Schritten, Datenlage und den Vorbehalten. Es lässt sich markieren und kopieren. Das Exposé trägt seine Grenzen selbst: Datenlage, Vorbehalt zur Widmung und der Hinweis, dass Grundbuch, Sachverständiger und Rechtsanwalt vor der Kaufentscheidung stehen.
Voreinstellung: Passung 94 bei Abdeckung 50 Prozent, Risiko 88 bei Abdeckung 100 Prozent, Residuum 71.000 Euro, tragbar 79 Euro je m², Schuldendienstquote 32 Prozent. Die gemeinsame Datenabdeckung beträgt (50 + 100) ÷ 2 = 75 Prozent und liegt über 60. Kein Ausschluss, kein Stopp, kein kritischer Befund: Urteil „Verfolgen“, mit den Schritten Besichtigung vereinbaren, Grundbuchauszug einholen, Widmung bei der Gemeinde bestätigen lassen und, bei Gewerbenutzung, Betriebsanlagengenehmigung vorab klären.
Variationen: Wird das Residuum auf −5.000 gesetzt, lautet das Urteil „Stopp“, obwohl Passung und Risiko gut sind. Wird „K.o. gesetzt“ aktiviert, lautet es „Ausschluss“ und der einzige Schritt „Objekt ablegen. Kein weiterer Aufwand.“ Wird „Passung Abdeckung %“ auf 10 und „Risiko Abdeckung %“ auf 40 gesetzt, beträgt die gemeinsame Abdeckung 25 Prozent: „Kein Urteil“, mit einer Arbeitsliste statt einer Behauptung.
Die Anwendungen können mit einer Schnittstelle (API) zusammenarbeiten. Sie ist ein Dienst, der Objekte, Befunde und Akten speichert und die Berechnungen in der verbindlichen Fassung ausführt. Ohne Schnittstelle laufen alle Anwendungen eigenständig im Browser, mit Beispieldaten und der in der Seite eingebauten Rechenlogik.
Die Adresse der Schnittstelle wird beim Laden der Seite in dieser Reihenfolge bestimmt:
<meta name="immoradar-api" content="https://…">. Ist
es gefüllt, gilt diese Adresse. Das trägt der Betreiber der Seite ein,
ohne die Anwendung neu bauen zu müssen.Jeder Aufruf hat ein Zeitlimit von 15 Sekunden. Ein hängender Dienst soll die Oberfläche nicht blockieren.
| Anwendung | Verwendung |
|---|---|
| Radar | lädt beim Öffnen und beim Wechsel des Suchprofils die Objektliste |
| Risiko | lädt und speichert Befunde und Ausschlusskriterien zu einer Objektnummer |
| Projekt | rechnet das Residuum nach und gleicht es ab |
| Rechner | rechnet die monatliche Rate nach und gleicht sie ab |
| Objektakte | lädt die gespeicherte Akte zu einer Objektnummer |
Das Band erscheint nur, wenn die Daten nicht aus der Schnittstelle stammen. Es hat zwei Farben:
Neben dem Text steht die Schaltfläche „erneut versuchen“, die den Abruf wiederholt.
Antwortet die Schnittstelle fehlerfrei, erscheint kein Band. Liefert sie keine Objekte, zeigt das Radar „Objekte im Lager: 0“ und nicht die Beispieldaten.
| Anzeige | Farbe | Bedeutung |
|---|---|---|
| „Nur in dieser Maske. Ohne Objektnummer und erreichbare API wird nichts gespeichert.“ | gelb | Ausgangszustand ohne Objektnummer |
| „speichere …“ | grau | Speichervorgang läuft |
| „gespeichert zu Objekt N um HH:MM:SS“ | grün | letzte Änderung ist gespeichert |
| „Nicht gespeichert: … Die Erfassung geht beim Seitenwechsel verloren.“ | rot | Speichern oder Laden ist fehlgeschlagen |
Wer 36 Prüfpunkte durchgeht, soll nicht erst hinterher merken, dass nichts gespeichert wurde. Deshalb steht der Fehlerfall im Klartext.
| Anzeige | Farbe | Bedeutung |
|---|---|---|
| „Probe aus Handeingaben. Ohne Objektnummer wird keine gespeicherte Akte geladen.“ | gelb | Ausgangszustand |
| „lade Akte …“ | grau | Abruf läuft |
| „Urteil aus der gespeicherten Akte zu Objekt N, Datenabdeckung N %“ | grün | Urteil stammt aus der Akte |
| „Akte nicht geladen: … Angezeigt wird die Probe aus den Feldern unten.“ | rot | Abruf fehlgeschlagen |
Beide Anwendungen rechnen sofort lokal (damit Regler ohne Verzögerung reagieren) und prüfen im Hintergrund, ob die Schnittstelle dasselbe rechnet.
| Anzeige | Bedeutung |
|---|---|
| „mit der API abgeglichen“ (grün) | lokale Rechnung und Schnittstelle stimmen überein |
| „Abweichung zur API: … Verbindlich ist die Fassung im Backend.“ (rot) | die Ergebnisse laufen auseinander; die Anwendung nennt beide Zahlen |
| „ohne API gerechnet - lokale Fassung, nicht gegen das Backend abgeglichen“ (grau) | keine Schnittstelle erreichbar; die Rechnung ist ungeprüft |
Die Toleranz beträgt im Rechner für die Monatsrate 1 Euro. Im Projekt gilt für das Residuum der größere Wert aus 50 Euro und 0,5 Prozent. Der Rechner übermittelt für den Abgleich Kaufpreis, Eigenkapital, Zins, Laufzeit und die Maklerwahl, nicht das eingegebene Einkommen. Das Projekt übermittelt Veräußerungserlös, Baukosten, Bauplatzfläche und Entwicklergewinn-Prozentsatz.
Berechnung im Browser. Alle Eingaben werden im Browser verarbeitet. Die Anwendungen speichern nichts im Browser: Sie verwenden weder lokalen Speicher noch Cookies. Beim Schließen oder Neuladen der Seite sind die Eingaben verloren.
Ohne Schnittstelle. Ohne erreichbare Schnittstelle verlassen Ihre Eingaben den Browser nicht. Die Anwendungen rechnen mit der eingebauten Logik und den eingebauten Beispieldaten.
Mit Schnittstelle. Mit Schnittstelle werden Daten an deren Betreiber übermittelt:
Die Schnittstelle speichert Befunde, Objekte und Akten dauerhaft in einer Datenbank. Wer den Dienst betreibt und wie lange Daten aufbewahrt werden, hängt vom Betreiber ab. Maßgeblich ist dessen Datenschutzerklärung.
Ressourcen von Dritten. Die Grundfassung der Seiten lädt React und ReactDOM von unpkg.com und Schriften von Google Fonts (fonts.googleapis.com, fonts.gstatic.com). Beim Laden dieser Ressourcen wird technisch bedingt die IP-Adresse an die jeweiligen Anbieter übermittelt. Betreiber, die das vermeiden wollen, müssen die Ressourcen selbst ausliefern; das ist nicht Teil der Grundfassung. Welche Fassung eine konkrete Auslieferung nutzt, ist beim Betreiber zu erfragen.
Personenbezogene Daten. Die Anwendungen sind nicht dafür gedacht, personenbezogene Daten zu erfassen. Objektangaben können jedoch Rückschlüsse auf Personen erlauben (etwa Eigentümer oder Anbieter). Sie sollten nur erfasst werden, soweit sie für den Zweck nötig sind.
Die folgende Liste beschreibt Fehlerbilder, die sich aus dem Aufbau der Anwendungen ergeben. Die Angaben zur Schnittstelle sind aus dem Programmcode abgeleitet und nicht in einem Dauerbetrieb geprüft.
| Anzeige oder Beobachtung | Ursache | Was zu tun ist |
|---|---|---|
| Seite bleibt leer oder zeigt nur den Hintergrund | React konnte nicht geladen werden (keine Internetverbindung, Blocker) | Verbindung prüfen; Blocker für unpkg.com freigeben; Seite neu laden |
| Radar zeigt gelbes Band „Beispieldaten angezeigt. API nicht erreichbar (…)“ | keine Schnittstelle erreichbar, oder Seite wurde als lokale Datei geöffnet | Das ist der Normalfall ohne Schnittstelle. Wird Schnittstelle erwartet: Adresse im meta-Element prüfen, „erneut versuchen“ |
| Radar zeigt rotes Band „Keine Daten: HTTP 404 …“ | Die Seite liegt auf einem Server ohne Schnittstelle unter demselben Namen, oder der Pfad stimmt nicht | Betreiber informieren; Adresse im meta-Element eintragen |
| Radar zeigt rotes Band „Keine Daten: HTTP 500 …“ | Fehler im Dienst | Betreiber informieren; vorerst nicht auf die angezeigten Beispielobjekte stützen |
| Band „Zeitlimit von 15 s ueberschritten“ | Der Dienst antwortet nicht rechtzeitig | später erneut versuchen; „erneut versuchen“ drücken |
| Alle Objekte erscheinen als „K.o.“ oder fehlen in der Liste | Ein hartes Kriterium des Profils ist verletzt, zum Beispiel weil ein Merkmal beim Objekt nicht angegeben ist | „ausgeschiedene zeigen“ anhaken und die Gründe lesen; fehlende Merkmale beim Objekt ergänzen |
| Score hoch, aber Hinweiskasten „Score nur als grobe Sortierung lesen“ | Datenabdeckung unter 60 Prozent | Score nur zum Sortieren verwenden; fehlende Referenzdaten abwarten oder ergänzen |
| „keine belegte Referenz - Preis wird nicht bewertet“ | Für das Gebiet liegt kein belegter Referenzpreis vor (zum Beispiel Gewerbemieten) | Kein Fehler; die Preisbewertung entfällt bewusst |
| Änderungen im Reiter „Profile“ sind nach dem Neuladen weg | Änderungen gelten nur in der Sitzung | Gewünschte Werte notieren und nach dem Laden erneut einstellen |
| Risiko: gelbes Band „Nur in dieser Maske …“ | keine Objektnummer eingetragen | Objektnummer eintragen, wenn die Befunde gespeichert werden sollen |
| Risiko: rotes Band „Nicht gespeichert: API nicht erreichbar (…)“ | Schnittstelle nicht erreichbar | Befunde zur Sicherheit notieren; später erneut speichern (Wert erneut setzen) |
| Risiko: „Nicht gespeichert: HTTP 400: Unbekanntes K.o.-Kriterium …“ bei „Widmung erlaubt Nutzung“ oder „Aufschliessungszone gesperrt“ | Nach dem Programmcode verwendet die Oberfläche für diese beiden Auswahllisten andere Bezeichnungen als die Schnittstelle. Die Auswahl gilt in der Maske, wird aber nicht gespeichert | Auswahl zusätzlich notieren; der Punkt ist als offener Mangel vermerkt (Abschnitt 14) |
| Risiko: Ausschlusskriterien sind nach dem erneuten Laden einer Objektnummer wieder „unbekannt“ | Die Anwendung lädt zwar die Prüfpunkte, nicht aber die gespeicherten Ausschlusskriterien zurück | Ausschlusskriterien nach dem Laden erneut eintragen |
| Risiko: Band zeigt nach dem Löschen der Objektnummer noch den alten Zustand | Das Band wird erst bei der nächsten Änderung zurückgesetzt | Eine beliebige Änderung vornehmen oder die Seite neu laden |
| Akte: rotes Band „Akte nicht geladen: HTTP 404: Objekt unbekannt“ | Die Objektnummer gibt es in der Schnittstelle nicht | Nummer prüfen; Probe verwenden |
| Akte: Fehler bei nicht numerischer Objektnummer | Die Schnittstelle erwartet eine Zahl | nur Ziffern eintragen |
| Akte: Urteil „Kein Urteil - Datenlage zu duenn“ | gemeinsame Datenabdeckung unter 60 Prozent oder gar keine Befunde | Arbeitsliste unter „Naechste Schritte“ abarbeiten |
| Projekt: Hinweis „Weder Geschossflaechenzahl noch Bebauungsdichte angegeben“ | beide Felder stehen auf 0 | Werte aus dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan eintragen oder eine Bauvoranfrage stellen |
| Projekt oder Rechner: rotes Band „Abweichung zur API“ | Die lokale Rechnung weicht von der Schnittstelle ab | Die Fassung der Schnittstelle gilt; Betreiber informieren |
| Rechner: Schuldendienstquote rot | Rate über 40 Prozent des Einkommens | Kein Fehler; Kaufpreis, Eigenkapital oder Laufzeit anpassen |
| Zahlen erscheinen unplausibel nach Eingabe von 0 oder negativen Werten | Die Felder prüfen ihre Eingaben nicht auf Plausibilität | Eingaben prüfen; negative Werte und Nullwerte nur bewusst verwenden |
Gutachten. Die Anwendungen ersetzen kein Gutachten nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). Die Residualwertrechnung folgt dem Aufbau der ÖNORM B 1802-3, ist aber eine Überschlagsrechnung mit eingegebenen Annahmen. Ein Sachverständiger rechnet mit Objektkenntnis, Ortsaugenschein und Vergleichspreisen aus der Kaufpreissammlung.
Widmung. Eine Widmungsangabe, die die Anwendungen oder ihre Schnittstelle liefern, ist ein Vorfilter. Rechtsverbindlich ist der Flächenwidmungsplan der Gemeinde beziehungsweise in Wien das Plandokument. Eine passende Widmung bedeutet nur, dass die Nutzung raumordnungsrechtlich denkbar ist. Ob zum Beispiel eine Werkstatt genehmigt wird, entscheidet das Verfahren nach der Gewerbeordnung (Betriebsanlagengenehmigung). Die Widmungskategorien von sieben Bundesländern sind ungeprüft und dürfen nicht als Ausschlusskriterium verwendet werden.
Steuern und Gebühren. Der Rechner enthält Sätze für Grunderwerbsteuer, Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr, Vertragserrichtung und Makler. Sie sind Eingabefelder, weil sie sich ändern. Die Miete-gegen-Kauf-Rechnung enthält keine Steuern. Die Immobilienertragsteuer und die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen sind nicht Teil des Vergleichs. Für Entscheidungen ist eine Steuerberatung einzuholen.
Finanzierung. Die Richtwerte zu Beleihung, Schuldendienstquote und Laufzeit sind unverbindliche aufsichtliche Erwartungen (FMA-Rundschreiben WIK 02/2025). Banken prüfen nach eigenen Richtlinien. Verbindlich sind die Richtlinien der finanzierenden Bank.
Vermittlung. IMMORADAR ist kein Vermittlungswerkzeug. Vermittlung an Dritte gegen Entgelt setzt die entsprechende Gewerbeberechtigung voraus.
Rechtliche Pflichten der Nutzung. Die Exposés der Objektakte können je nach Nutzung Hinweise auf rechtliche Pflichten enthalten (zum Beispiel Betriebsanlagengenehmigung, Grenzwerte, Arbeitnehmerschutz, Abfallrecht, Lärmbeurteilung). Sie sind Hinweise und keine vollständige Aufzählung.
Vor jeder Kaufentscheidung sind Grundbuch, Sachverständiger und Rechtsanwalt einzubeziehen.
Alle fünf Anwendungen tragen die Versionsangabe 0.1 und die Bezeichnung Prototyp. Beispielobjekte, Referenzpreise und Sätze stammen aus dem Datenstand vom 2. September 2026.
Eine flächige Massenauslese von Immobilienportalen findet nicht statt. Portale sind in der Regel geschützte Datenbanken, und ihre Nutzungsbedingungen untersagen automatisiertes Auslesen. Verwendet werden amtliche Open-Data-Dienste, die Ediktsdatei der Justiz mit ihren freigegebenen Exportschnittstellen, OpenImmo-Schnittstellen und manuelle Erfassung.
| Begriff | Erklärung |
|---|---|
| Abdeckung | siehe Datenabdeckung |
| Aufschließungsabgabe | Abgabe, die die Gemeinde für die Erschließung eines Bauplatzes erhebt; nach § 38 NÖ BO 2014 aus Berechnungslänge, Bauklassenkoeffizient und Einheitssatz berechnet |
| Aufschließungszone | gewidmetes Bauland, das bis zur Freigabe durch die Gemeinde nicht bebaubar ist; im Inserat nicht erkennbar |
| Bauklasse | Rahmen für die zulässige Gebäudehöhe nach § 31 NÖ ROG 2014 |
| Baunebenkosten | Planungs-, Genehmigungs- und sonstige Nebenkosten des Baus, in Prozent der Baukosten |
| Bebauungsdichte | zulässiger bebaubarer Anteil des Bauplatzes |
| Beleihung | Verhältnis von Kredit zu Kaufpreis |
| Bruttogeschossfläche | Summe aller Geschoßflächen eines Gebäudes |
| Bruttorendite | Jahresmiete im Verhältnis zur Gesamtinvestition |
| Cashflow | monatlicher Überschuss oder Fehlbetrag nach Rate |
| Datenabdeckung | Anteil der Gewichtung, der eine belegte Datengrundlage hat |
| Eigenmittelquote | Eigenkapital im Verhältnis zur Gesamtinvestition |
| Eignung | Teilnote im Radar: Anteil der erfüllten Wunschkriterien an den erreichbaren Punkten |
| Einheitssatz | von der Gemeinde festgelegter Eurobetrag für die Aufschließungsabgabe |
| Entwicklergewinn | Gewinnanteil des Projektentwicklers; in Projekt als Prozentsatz vom Veräußerungserlös |
| Geschoßflächenzahl (GFZ) | Verhältnis der Geschoßfläche zur Bauplatzfläche (§ 4 NÖ BO 2014) |
| Gefahrenzone (WLV) | Zonen nach dem Gefahrenzonenplan der Wildbach- und Lawinenverbauung; „rot“ ist ein Ausschluss |
| Harte Kriterien | Anforderungen, deren Verletzung zum Ausscheiden führt |
| HQ30, HQ100, HQ300 | Hochwasserzonen unterschiedlicher Eintrittshäufigkeit; HQ30 und HQ100 sind Ausschluss |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete |
| K.o. | Ausschluss durch ein hartes Kriterium |
| Lagewert | Teilnote 0 bis 100 aus messbaren Größen (Fahrzeiten, Takt, Einwohnertrend und anderen); derzeit nicht hinterlegt |
| Median | mittlerer Wert einer Reihe; die Referenzpreise sind Mediane aus verbücherten Kaufverträgen |
| Nettorendite | Rendite nach Leerstand und Bewirtschaftung |
| Nutzflächenfaktor | Anteil der Nutzfläche an der Bruttogeschossfläche; Planungsfaustwert |
| Passung | Übereinstimmung eines Objekts mit einem Suchprofil |
| Potenzial | Teilnote im Radar aus Gebietstrend, Zustand und Bebauungsmöglichkeit |
| Prototyp | Entwicklungsstand: funktionsfähig, aber mit offenen Lücken |
| Quellenband | Statusanzeige im Radar zur Herkunft der Daten |
| Residuum | tragbarer Grundwert nach dem Residualwertverfahren |
| Sensitivität | Veränderung des Ergebnisses bei veränderter Eingangsgröße |
| Schuldendienstquote | Kreditrate im Verhältnis zum Haushaltsnettoeinkommen |
| Speicherband | Statusanzeige in Risiko zum Speicherzustand |
| Suchprofil | Beschreibung dessen, was gesucht wird (Objektklasse, Transaktion, Gebiet, Budget, Fläche, Kriterien, Gewichtung) |
| Veräußerungserlös | erwarteter Gesamterlös aus dem Verkauf des fertigen Vorhabens |
| Wunschkriterien | weiche Anforderungen mit Punktwert; ihr Erfüllungsgrad ergibt die Eignung |
Rechtsquellen und Normen (Österreich, EU), auf die sich die Anwendungen beziehen:
Fachliteratur:
Die Tabelle nennt Risikofeld, Prüfpunkt (Beschriftung in der Anwendung) und die Quelle, über die er zu prüfen ist. Die Reihenfolge entspricht der Checkliste (nach Gewicht des Felds).
| Risikofeld | Prüfpunkt | Quelle |
|---|---|---|
| Rechtsrisiko | Widmung erlaubt die Nutzung | Flaechenwidmungsplan der Gemeinde |
| Rechtsrisiko | keine gesperrte Aufschliessungszone | NOE Atlas, § 16 Abs. 4 ROG |
| Rechtsrisiko | Betriebsanlagengenehmigung erreichbar | BH, § 74 GewO |
| Rechtsrisiko | keine belastenden Dienstbarkeiten | Grundbuch C-Blatt |
| Rechtsrisiko | kein Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht | Grundbuch C-Blatt |
| Rechtsrisiko | keine bindenden Bestandsvertraege | Mietvertraege, § 1 MRG |
| Rechtsrisiko | kein Denkmalschutz oder Schutzzone | BDA-Liste, Bebauungsplan |
| Rechtsrisiko | klare Rechtsform | Grundbuch, WEG 2002 |
| Rechtsrisiko | keine Grundverkehrsgenehmigung noetig | NOE GVG 2007 |
| Umwelt und Altlasten | keine Altlast oder beurteilte Flaeche | GIS Altlasten, Umweltbundesamt |
| Umwelt und Altlasten | keine Kontamination im Boden | Bodenprobe, Vornutzung pruefen |
| Umwelt und Altlasten | kein Asbest, PCB, PAK, HBCD | Screening bei Bj. vor 1990 |
| Umwelt und Altlasten | Radonpotenzial gering | Radonpotenzialkarte AGES |
| Naturgefahren | ausserhalb kritischer HQ-Zonen | HORA, INSPIRE, NOE Atlas |
| Naturgefahren | ausserhalb roter oder gelber Zone | Gefahrenzonenplan WLV |
| Naturgefahren | keine Rutschung oder Steinschlag | Gefahrenhinweiskarte |
| Baugrund | Bodentragfaehigkeit ausreichend | Bodengutachten |
| Baugrund | Grundwasserstand unkritisch | Bodengutachten, eHYD |
| Baugrund | keine Hohlraeume oder Bergbaualtlasten | geologische Karten, GBA |
| Bausubstanz | kein wesentlicher Sanierungsstau | Begehung, Sachverstaendiger |
| Bausubstanz | Energiekennwert tragbar | Energieausweis, EAVG |
| Bausubstanz | Brandschutz erfuellbar | OIB-RL 2 |
| Bausubstanz | Barrierefreiheit erfuellbar | OIB-RL 4 |
| Bausubstanz | Haustechnik zeitgemaess oder tauschbar | Begehung |
| Standort | erschlossen oder Kosten kalkuliert | Gemeinde, § 38 NOE BO |
| Standort | Verkehrsanbindung passt zur Nutzung | Lagewert-Modul |
| Standort | Nachbarschaft vertraegt die Nutzung | Ortsaugenschein, OENORM S 5021 |
| Markt | Nachfrage im Segment vorhanden | Marktradar, Angebotsdauer |
| Markt | Preis im Rahmen der Referenz | Statistik Austria |
| Markt | Drittverwendungsfaehigkeit gegeben | Objektzuschnitt, Widmung |
| Entwicklung und Bau | Baukosten belastbar geschaetzt | Kostenschaetzung, Baukostenindex |
| Entwicklung und Bau | Bauzeit realistisch mit Puffer | Terminplan |
| Entwicklung und Bau | Genehmigungsrisiko ueberschaubar | Bauordnung, Vorabklaerung |
| Betrieb und Nutzung | Betriebskosten tragbar | Betriebskostenabrechnung |
| Betrieb und Nutzung | Erweiterung oder Umnutzung moeglich | Grundriss, Reserveflaechen |
| Betrieb und Nutzung | keine Abhaengigkeit von einem Einzelnen | Mieterstruktur |
Die Texte der Statusbänder sind in den Abschnitten 10.3 bis 10.6 zusammengestellt. Sie lauten wörtlich:
| Anwendung | Band | Text |
|---|---|---|
| Radar | Quellenband (gelb) | „Beispieldaten angezeigt. {Grund} Keine Entscheidung darauf stuetzen.“ |
| Radar | Quellenband (rot) | „Keine Daten: {Grund}“ |
| Risiko | Speicherband | siehe Abschnitt 10.4 |
| Objektakte | Herkunftsband | siehe Abschnitt 10.5 |
| Projekt, Rechner | Abgleichband | siehe Abschnitt 10.6 |
Keine Rechts-, Steuer- oder Sachverständigenberatung, kein Gutachten nach LBG.