IMMORADAR · Leseprobe

Prüfwerkzeug für Standort und Immobilie in Österreich. Neutrale Fassung: Übersicht (Anwendungen mit Lizenz). Fachpapiere als Sammelband; Leseprobe: PDF.

IMR-P1: Datenehrlichkeit in der Objektbewertung: Renormierung, Datenabdeckung und harte Ausschlüsse

Das interne Werkzeug IMMORADAR bewertet Immobilienobjekte nach einem gewichteten Schema aus fünf Teilnoten. Für Teilnoten, zu denen keine belegte Datenbasis vorliegt, gibt es drei denkbare Wege: sie als null zu werten, sie zu schätzen oder sie aus der Rechnung zu nehmen. Das Werkzeug wählt den dritten Weg. Die verbleibenden Gewichte werden auf 100 renormiert, die Summe der vorhandenen Gewichte wird als Datenabdeckung ausgewiesen, und unter 60 Prozent gilt das Ergebnis als nicht belastbar. Ein Referenzpreis geht nur ein, wenn sein Status belegt ist. Harte Anforderungen wirken als K.o.-Kriterien und nicht als Punktabzug; in der Risikoanalyse fallen ungeprüfte Prüfpunkte aus der Gewichtung, und ein einzelner kritischer Befund färbt die Ampel rot.

Das Papier beschreibt dieses Verfahren anhand des Quellcodes, begründet es gegen das Schätzen und gegen die Verrechnung und rechnet ein durchgängiges Beispiel aus dem Kursmaterial des Pakets. Es benennt die Grenzen: Die Renormierung ist ein pragmatisches Verfahren, kein statistisch abgesichertes Modell, sie kann verzerren, und alle Schwellen sind Setzungen ohne empirische Kalibrierung. Beschrieben wird ein Prototyp; eine empirische Validierung hat nicht stattgefunden.

IMR-P2: Rangfolge statt Durchschnitt, Aufsicht statt Autonomie: Urteilslogik und Freigaberegeln in einem Immobilien-Prüfwerkzeug

Ein Immobilien-Prüfwerkzeug liefert mehrere Ergebnisse nebeneinander: eine Passung zum Suchprofil, einen Risikoscore, eine Wirtschaftlichkeitsrechnung. IMMORADAR mittelt sie nicht. Die Objektakte (akte.py) legt eine feste Rangfolge fest: Ausschluss, dann Wirtschaftlichkeit, dann kritischer Einzelbefund, dann die Datenlage mit der Möglichkeit „kein Urteil“, und erst danach entscheiden Passung und Risiko gemeinsam. Das Papier beschreibt diese Reihenfolge nach dem Code und begründet sie am Beispiel Passung 90, Risiko 40 und negatives Residuum, das gemittelt eine Empfehlung ergäbe.

Der zweite Teil behandelt den Betriebsablauf (betrieb.py). Der automatische Teil darf melden und vorbereiten; Handlungen nach außen brauchen die Freigabe eines Menschen, bindende Handlungen löst er nie aus. Das Papier ordnet das in die Literatur zu Automationsstufen, Vertrauen und Automationsparadoxa ein, ohne zu behaupten, das Werkzeug löse die dort beschriebenen Probleme.

Offen benannt wird eine Schwäche: Die Akte bildet die gemeinsame Datenabdeckung als Mittelwert von Bewertung und Risiko, sodass eine unbelastbare Bewertung durch gute Risikoabdeckung überdeckt werden kann. Zum Verhältnis zur KI-Verordnung bleibt es bei einer offenen Prüffrage. Beschrieben ist ein Prototyp ohne empirische Validierung.

IMR-P3: Standortprüfung für gewerbliche Kleinbetriebe in Österreich: Widmung, Betriebsanlage, Anschlusswert und Wirtschaftlichkeit

Ein gewerblicher Kleinbetrieb, der einen Standort sucht, steht vor einem Reihenfolgeproblem: Besichtigt wird früh, geprüft wird spät, und die teuersten Fehler sind jene, die eine Besichtigung gar nicht sichtbar macht, etwa eine ungeeignete Widmung oder eine gesperrte Aufschließungszone. Dieses Papier beschreibt, wie das Werkzeug IMMORADAR (Prototyp, Stand 2026-10-06) dieses Problem angeht. Der Bedarf wird aus der eigenen Geräteliste abgeleitet: installierter und gleichzeitiger Anschlusswert, Stellfläche mit Platzzuschlag und eine Reserve. Gleichzeitigkeit, Zuschlag und Reserve sind Eingaben des Betriebs; das Werkzeug kennt dafür keine Standardwerte. Danach gilt eine feste Prüfreihenfolge: Ausschlusskriterien zuerst (Widmung nach NÖ ROG 2014 und NÖ BO 2014, Betriebsanlage nach §§ 74 und 359b GewO, Arbeitnehmerschutz, Abfall, Lärm, Grenzwerte), Wirtschaftlichkeit danach (Kaufnebenkosten, Annuität, Zinsstresstest von drei Prozentpunkten, Schuldendienstquote, Residualwert als Vorabschätzung) und Risiko zuletzt (neun Felder, 36 Prüfpunkte, fünf Ausschlusskriterien). Ein durchgerechnetes Beispiel zeigt die Wirkung der Reihenfolge. Das Papier benennt die Grenzen: Regelschwellen sind Regelwerte, die Widmungsabfrage ist nicht rechtsverbindlich, die Länderzuordnung ist nur für Niederösterreich und Wien geprüft, und das Werkzeug ist weder getestet gegen Live-Dienste noch ein Gutachten.

IMR-P4: Lernen an einem echten Werkzeug: Didaktische Anlage des Kurses „Standort und Immobilie – wirtschaftlich entscheiden“

Der Kurs „Standort und Immobilie – wirtschaftlich entscheiden“ (Kennung LA-WF-STANDORT-01) arbeitet an einem echten Analysewerkzeug statt an erfundenen Lehrbuchfällen. Fünf Module mit 16 Übungen behandeln Datenlücken, Kaufnebenkosten und Finanzierung, Rendite und Steuer, Widmung und Betriebsanlage sowie Entscheiden unter Unsicherheit einschließlich der Frage, wie man KI-Aussagen prüft. Das Papier beschreibt die didaktische Anlage und ihre Begründung: Lernziele nach der Taxonomie von Anderson und Krathwohl, Aufgaben, deren Lösungen mit dem Werkzeug nachgerechnet werden, „häufige Fehler“ als Lernanlass, Abrufübungen, formative Rückmeldung durch Lösungswege, Entlastung durch Teilrechnungen, eine rückwärts lesbare Anlage und eine offene Haltung zu KI mit Offenlegung und Prüfschritten. Ein Beleg für den Nutzen des Nachrechnens ist ein Fund beim Bau des Prüfskripts: Eine Musterlösung gab die Schuldendienstquote unter Zinsstress mit „unter 40 Prozent“ an, das Werkzeug lieferte rund 44 Prozent; die Lösung wurde korrigiert. Ausdrücklich offen sind: Der Kurs ist im Unterricht nicht erprobt, die Zeitangaben und die Schwelle von 70 Prozent sind Vorschläge, und es gibt keine Wirksamkeitsdaten. Aussagen der Literatur werden nicht auf diesen Kurs übertragen; sie dienen als Anschluss und Begründung der Konstruktion.